De werkelijke kosten van logistiek vastgoed

Logistiek vastgoed huren is meer dan alleen huur

Bij het kiezen van logistiek vastgoed moeten bedrijven niet alleen kijken naar de huurprijs, maar ook naar de Total Cost of Ownership. Deze totale kostenpost bestaat uit meer elementen dan u misschien denkt, namelijk: huur, energie, onderhoud, personeelskosten, transportkosten en verzekeringen. Elk van deze factoren verdient aandacht, maar de onderlinge samenhang is minstens zo belangrijk.

Neem bijvoorbeeld energie. Een moderne hal met goede isolatie, zonnepanelen en een slim energiemanagementsysteem kan een verschil betekenen tot wel 10 euro per vierkante meter aan energielasten per jaar. Op een distributiecentrum van 20.000 vierkante meter scheelt dat jaarlijks 200.000 euro. Een klein verschil in huurprijs stelt dan al snel niet zo veel meer voor. 

Hoe bepaal je de beste locatie voor logistiek vastgoed?

"Locatie, locatie, locatie" - het vastgoedadagium geldt zeker voor logistiek. Maar niet op de manier die u misschien verwacht. Het gaat niet om de duurste plek, maar om de juiste plek. De plek waar de som van al uw operationele kosten het laagst uitvalt.

Een recent voorbeeld illustreert dit goed. Een landelijke groothandel koos voor een locatie in de Randstad, terwijl de huurprijs daar aanzienlijk hoger lag dan op alternatieve locaties. Onverstandig? Integendeel. Voor een bedrijf dat dagelijks goederen distribueert binnen de Randstad, zijn de extra huurkosten snel terugverdiend door lagere transportkosten, personeelskosten en een hogere efficiency.

Elke extra kilometer telt, letterlijk. Elke keer dat een tot stilstand komt, kost dat ongeveer een halve liter diesel. Van de snelwegafrit naar een bedrijventerrein vier verkeerslichten verder? Dat is heen en terug al 4 liter per vrachtwagen. Bij tientallen ritten per dag lopen die kosten snel op.

De ideale locatie voor uw distributiecentrum ligt tussen uw leveranciers, uw afzetgebied en de beschikbaarheid van personeel. Voor Europese distributie maakt het verschil tussen Tilburg en Venlo weinig uit, want beide liggen op de route van Rotterdam naar het Ruhrgebied. Maar kiest u een locatie 50 kilometer buiten deze route? Dan betaalt u al snel tienduizenden euro's extra per jaar. Voor nationale retail bepalen de winkellocaties waar uw distributiecentrum het beste past, terwijl e-commerce juist vraagt om strategische plaatsing rond grote bevolkingscentra voor snelle bezorging. De juiste locatie is dus een afweging waarbij bereikbaarheid, kosten, personeel en het type activiteiten samen bepalen waar uw distributiecentrum de meeste waarde toevoegt. Wij helpen u die balans te vinden. 

Wanneer is de distributiehal zo efficiënt mogelijk?

De hal van het distributiecentrum kan verschillen. De vorm en indeling van uw distributiecentrum heeft directe impact op uw operationele kosten. Een rechthoekig gebouw is efficiënter dan een driehoek of een ovaal. U kunt er simpelweg meer pallets in kwijt.

De ideale diepte voor een standaard logistieke hal voor opslag ligt rond de 120 meter. Bij die maat kunt u kiezen tussen smalle of brede gangpaden zonder dat het ten koste gaat van de efficiëntie. Dieper? Dan rijden uw medewerkers te lang naar achteren om een pallet te pakken. Te ondiep? Dan neemt de benodigde expeditieruimte aan de voorkant een te groot deel van uw hal in beslag, waardoor er minder overblijft voor daadwerkelijke opslag.

Een cross dock center heeft weer andere gewenste afmetingen, want daarvoor is een hal van 120 meter veel te diep. Voor industriële bedrijfsruimtes is de productielijn bepalend voor de afmetingen van de hal. Dat vraagt om maatwerk, en dat ontwikkelen we samen met u.

Wat is het verschil in energiekosten tussen oude en nieuwe distributiecentra?

Energiekosten zijn een substantieel onderdeel van uw operationele kosten. Het verschil tussen een moderne, goed geïsoleerde hal en een verouderd pand kan oplopen tot het drievoudige aan energielasten. Waar een modern distributiecentrum tussen de 3 en 5 euro per vierkante meter aan energiekosten kent, betaalt u in een oud gebouw al snel 13 tot 15 euro.

Moderne hallen beschikken over zonnepanelen, batterijen en slimme energiemanagementsystemen. Die laatste zijn cruciaal geworden nu Nederland kampt met netwerkcongestie. Een intelligent systeem stuurt energie op het juiste moment naar de juiste plek: wanneer de zon volop schijnt, gaat de stroom naar de laadpalen voor elektrische voertuigen of een batterij. In de avondspits, wanneer energie duur of niet voorhanden is, levert de batterij zijn energie terug aan het gebouw. Of bijvoorbeeld voor de wintersituatie: het pand wordt ’s nachts voorverwarmd, omdat er dan wel stroom voorhanden is, zodat overdag minder stroomcapactiteit nodig is voor verwarmen en er dus meer beschikbaar is voor uw logistieke operatie.

Hoe zet je flexibiliteit in als kostenbesparing?

De grootste besparing die u kunt maken? Geen extra ruimte te hoeven huren. Daarom is flexibiliteit zo waardevol. Een gebouw dat meegroeit met uw bedrijf voorkomt dure verhuizingen en alle bijbehorende kosten: verhuistijd, inefficiëntie, productieverlies, extra investeringen in een nieuwe locatie.

Concrete voorbeelden: een mezzaninevloer die u pas laat uitbreiden wanneer u hem nodig heeft. Extra kantoorruimte die u alleen betaalt op het moment dat uw team groeit. Een hogere vrije hoogte voor een extra laag pallets, of de mogelijkheid voor het toepassen van smalle gangen. Een halindeling die zich laat aanpassen aan veranderende logistieke processen. Dit zijn geen luxes, maar essentiële strategische vereisten aan uw nieuwe huisvesting die zich binnen enkele jaren terugverdienen.

Samenwerken aan de laagste totaalkosten

Bij ons zien we regelmatig dat onderhandelingen zich concentreren op de huurprijs per vierkante meter. Begrijpelijk, want dat getal staat prominent in elk voorstel. Maar voor uw business case is het totaalplaatje veel relevanter. Soms betekent een klein verschil in huur per maand een besparing van tienduizenden euro's per jaar op transport, energie of personeel.

Daarom geloven wij in maatwerk. Niet omdat het makkelijker is, maar omdat het werkt. Door samen met u te kijken naar uw specifieke operatie, uw afzetgebied, uw groeiplannen en uw logistieke processen, komen we tot een gebouw dat niet alleen vandaag past, maar ook over vijf of tien jaar nog steeds de juiste keuze blijkt.

Wilt u doorrekenen wat een nieuwe locatie echt kost? Of benieuwd hoe uw huidige operationele kosten zich verhouden tot wat mogelijk is? We denken graag met u mee. Want de beste oplossingen vinden we samen.